①売却のご相談

不動産を売ろうかどうしようか等、何か思ったら
まずはお電話(0120-373-131 スマートフォンは上記をタップ)か お問い合わせフォームにてご連絡ください。

漠然とした状態で構いません。
何となくの雑談の中から、将来を見据えていければよいなと考えています。

ご連絡いただきましたら折返し、ご自宅宛にお伺いするかご来社頂くか、

または『相談会』として珈琲店にてご相談を受け賜ります。

 

当社にご相談いただく方からの主なものとしては・・・・

 

・使っていない不動産がある、草むしりや税金ばかりかかる。

・売却して他の不動産を購入したい、もっと都心(郊外)に行きたい。

・住宅ローン等の支払いが大変である。

・親族と同居等するので、現住居が不要となった。

・相続等で譲り受けた不動産がある。

・離婚するので財産分与をしたい。

等々です。

 

当社のコンサルティングでは通常と少し違って、『そもそもなぜ売却が必要なのか?』といった観点からスタートします。 洋服や読み終わった本を売るのとは違って、不動産を売却(特に居住用不動産)するのは労力も時間もかかります。『不動産を売りたいんですけど』と来られた方に『はい、売りましょうか』だけでは単なる事務作業であり、コンサルタントだとは思いません。

不動産分野を通じて総合的な問題解決を図る事こそ、我々の真の目的です。

 

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【各種諸費用】

不動産売却の場合には、各種諸費用がかかります。
建物の消費税や新築戸建の水道局納金のように必ずかかるものについては物件価格に含めることとされていますが、住宅ローンを組むか組まないか、登記をするかしないか等、個別の事案によって違うものは含まれていません。

 

主なものとしては、

・仲介手数料
→当社では不動産売却が成立し、取引が完了した場合にのみ必要となります。
不動産業者によっては、住宅ローン不成立等で白紙解約となった場合にも仲介手数料を請求する媒介契約としている場合がありますので、文面は必ず確認するようにしましょう。

 

・登録免許税(登記料)
→売却の場合には二つの費用が想定されます。
①抵当権(住宅ローンの利用している場合には100%設定されています)が付いている場合には抵当権抹消費用が、
②住所が現住所と違う場合には住所変更登記費用がそれぞれ必要となります。

 

最近は銀行ローンにおいても新住所(購入する不動産の住所)所有権移転登記等を行うことが一般的となりましたが、以前はアパートやご実家の『引っ越す前の住所』で所有権登記をすることも多かったため、その場合には現在の住所に移転登記をさせるといった、ひとつ多い作業が必要となります。
不動産投資をしている方等のプロ?は現金購入であれば自分でやってしまう人もいますが、金融機関からの借り入れをする場合は専門家である司法書士の先生に任せた方が安心で確実です。

 

・確定測量費用
→一例として昭和の頃に分譲された宅地等では境界ポイントが埋没していたりして、契約書の条文に通常書かれている『境界の明示』ができない場合があります。法務局に供託されている測量図面が最近のもの(概ね平成17年以降のもの)であればそれを基にして境界の復元作業が単独で行えますが、昭和40何年とかの古いものだと再度隣地からの印鑑をもらって確定測量を行うことになります。これが結構厄介で、場合によっては前面の道路査定から行う場合もあったりするので、早め早めにご相談ください。

 

・収入印紙代
→いつの頃からか、大手不動産ディベロッパー(一建設やアーネストワン等)が不動産仕入れをする際には『印紙代節約のため』とか言って契約書を一枚しか作らずにそのコピーを保持する契約が増えました。
エンドユーザーどうしだと、買主売主双方がそれぞれ原本を作成するのが一般的で印紙代はそれぞれにかかります。

土地付建物の場合、500万円を超え1,000万円以下だと5,000円、1,000万円を超え5000万円以下だと1万円、5,000万円を超え1億円以下だと3万円、1億円を超え5億円以下は6万円の印紙を貼る事となっています(軽減税率適用後の金額)。

 

・所得税、住民税

→不動産を売却して所得が上がると、それに応じて翌年の所得税や住民税、健康保険料が上がります

2016年1月23日

②問い合わせ・査定依頼

【査定依頼】

・お手持ちの不動産、ご自身の財産が数値化するとどうなるのかは誰しも多少は気になるところだと思います。最近ではインターネット等で『一括査定サイト』なるものもありますから、以前よりもお手軽になったと思います。ちなみにクルマ買い取りだとか不動産売却の一括査定サイトというのはネット広告を出して見込み客を集め、その個人情報を登録業者に売って収益を上げているビジネスモデルです。

 

・過去にお手持ちの不動産の査定を依頼した方は思われたかも知れませんが、同じ物件を異なる会社に査定依頼してみると、出てくる金額にはけっこう幅があります。土地が整形である場合や建物の痛みの程度が築年数に対してそれほど差がない場合、こちらのサイトある程度は想像が付きます。

 

・実は査定している大手小手?の不動産業者においても、こういったデータを基にしたソフトウエアを利用し、あとは相手の反応をみて『色を付けている』のが実際なのです。

 

・最初は『この地域で具体的に~~の物件を探しています』とチラシを入れ『(オタクだと)こんなに高く売れるの?』と思ってもらい、それならばと依頼を受けたのちにあれやこれや理由を付けて値下げ交渉をし、最終的にはそれなりの金額で売却するというのが良く聞く名前でチラシを入れている不動産業者の典型的な手段です。

 

・もちろん、案内する営業マンの接客技術によって紙一重で売れる売れないはありますが、そもそも同じもの(不動産)が相場からかけ離れて売れることは無いのです。また住宅等の居住用財産の場合、知らない方が家に入ってくることへの抵抗感がある方も多いと思います。

 

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さて、お手持ちの不動産の金額を知ることにはいくつかの方法があります。 

→ 当社へのお問い合わせはこちら
0120-373-131

 

≪ご自身で調べる≫
・数年前から不動産を購入した方向けに国土交通省が郵送にてアンケートを実施しています。個人情報保護法という観点とは別なようで、購入者が望むとか望まないとかにかかわらず勝手に送られてきます。アンケートなので回答はもちろん任意なのですが、日本人の特性としてなのか回答する人はおおよそ正確に答えるようで、以前の不動業者によるレインズの成約価格登録などとは比較にならない精度の高い取引相場がわかります。当社はもちろん、パソコンを使えるほとんどすべての不動産業者が参考にしていることでしょう。

 

≪不動産会社に聞く≫
・以前はというか、現在でもこの方法が主流な気はします。ただし多くの場合、その方の経験や僅かばかりの取引事例を基にした『勘』で回答し、それをもとに価格の検討をつけるので時として相当な『誤差』が生じます。

 

上記国土交通省のデータを参考にする業者は査定サイトに問い合わせるのと同じ結果が出ます。ネット経由で不動産会社にたどり着くのか対面式で聞くのかの違いだけです。まあ、そうはいっても買う方も買う値段になどそれほどの根拠があるわけでもなく、周りがそうだからとか、その他様々な理由付けをして自らを納得させ、購入に至るわけです。

 

・2014年前半には1バレル(159㍑)100ドルを超えていた原油価格が2016年1月に1バレル20ドル台にまだ下がってしまったことからも、物の値段とはその程度のものなのだなあと感じます。

 

≪査定サイトに問い合わせる≫
・上記でも書きましたが、ネット社会になりIT起業系の方々がこぞって同じように展開しているサービスです。要は不動産一括査定サイトなるものを作り、提携各社に問い合わせしてきた方の個人情報を売ったり、もしくは個人情報は無料だけれど成約したら幾らかよこせよ、というビジネスモデルです。不動産に限らず、クルマ買取だとかその他ありとあらゆる業種に応用されていて、入力された郵便番号から対象地域へ問い合わせ情報を振り分けます。

 

一人の個人情報を何社にも振り分けるので、受け取った不動産業者は少しでも査定書の金額の見栄えを良くしようと、無茶な金額のつり上げに終始したりもします。高ければ当然すぐには売れません。そして『最近は景気が~~で売れ行きが・・・・値段を下げましょうか?』となって、結局は相応の金額に落ち着くこととなるのです。

 

≪急いで売ること≫
不動産は大きな金額の、個人が扱う金額としては通常これ以上のものはありません。急いでと慌てては違いますが、『急いだために慌ててしまう』ことはよくあります。慌てても良いことはありません。しかしながら、急ぐ理由は何でしょうか? 多くの場合、だいぶ前からわかっていたことを先延ばしにした結果、締め切りが目前まで迫ってしまった、という場合が多いと思います。急いでも決して慌てないでください。

 

≪秘密で売りたい≫
・人に知られずに売却したいという方は割合にいらっしゃいます。不動産というのは箱に詰めて発送したりはできないものですから、アパートやテナントでもない限り所有者が変わったことはいずれわかってしまいます。居住用物件は表札や見た目が変わりますから、もっとすぐにわかります。それでも所有者の方が住んでいる間だけでも、売却するという話題には触れられずに引っ越してしまいたいというお気持ちもわかります。それなので秘密裏に売却を完了し、いつの間にかいなくなることを考えてみましょう

 

・秘密にしたい理由はいくつか想定されます。一つは売却する理由が後ろめたい場合等です。例えば住宅ローンの支払いが厳しくなって任意売却や強制競売にかけられるときなどです。不動産営業マン等いると近隣の方から悪意なく投げかけられる『あら、どちらかへお引越し?』等の一言一句はその都度胸にグサグサと突き刺さるでしょう。その辛さといったら、想像に余りあります。

 

・また、離婚しそうな時もそうかもしれません。一例として、夫名義で購入した住宅に家族で住んでいて、妻や子が別居し、妻の弁護士経由で財産分与のための売却を求められることもあるでしょう。残って住んでいる夫は昼間いないこともあるとはいえ、辛いでしょう。何度も何度も案内に来る仲介業者が疎ましくさえ思えるかもしれません。

 

・金銭面で折り合いが付けば、秘密にして急いで売ることは可能ですただし一般的にいって、仲介で広く購入希望者を募る方が高く売れます。また、宅地で数百坪とかの一般消費者が購入できないような広さや金額の不動産も購入者が限られていますので、極秘ではありませんが公然と売却することは必ずしもありません。

 

 

2016年1月25日

③物件調査・価格査定

ひとつとして同じものは存在しないといわれる不動産、その特性を一番理解していらっしゃるのは所有者様であるといえます。ただ、ずっと住んでいられると逆に見えなくなっている部分(慣れてしまっているとも言えるかもしれません)があるでしょうから、ヒアリングさせて頂くことにより良い点もそうでない点も着目していきます。

 

そもそも手に入れられた経緯から現在の状況に至るまで、お時間は幾らかかっても構わないのでお気持ちやお話をたくさんお聞かせください。私共もとても興味深く聞かせて頂きたい部分です。

 

≪物件概要を把握する≫

・まずはお手持ちの資料(購入時の契約書や図面)等を基にして、不動産の数値的な概要を把握します。資料が多ければ多いほどその中から情報を精査して判断することができます

 

・その中でもあると一番有用な資料は建物の平面図や配置図です。法務局にある資料は建物の外枠だけですから、実際の資料とで一番内容に差があるものでもあります。他の資料、例えば土地の測量図だとかはお手持ちのものと同じものが法務局に登記されていることが多いのです。

 

≪個別要因を調査する≫

・現地での調査

・不動産の所在する現地にて様々な現況を観察します。多くの場合、様々な事象は現況(現地での状況)に表れている場合が多く、現地を調査観察することは当たり前ですが最重要課題です。

 

・業種は違いますが、弁護士やその他法務系の職種の方では、一切現地に来ないという方もいられるようで、とても不思議なことだと思っています。織田裕二のセリフではないですが、『事件は現場で起こっている』のであります。

 

・現地では主に、接道状況、土地の高低差、境界ポイントの有無、隣地ブロック塀の敷設状況、近隣の状況、越境等の有無、共有の有無、水道やガスの管路の状況、その他経験則に基づく判断です。

 

・法務局での調査

・ここでは主に対象不動産の登記情報を取得します。公図、測量図、登記事項ですが、地番がわかれば現在では登記情報サービスで同じ内容が把握できます。

 

・役所での調査

・現地調査と法務局で取得した資料を基にして、役所(市町村役場、管轄土木事務所、水道局、他)に法令上での取り扱いについて調査に出向きます。接面道路が建築基準法上のどういった道路なのかは最も重要な要素です。また、上下水道管の埋設状況、都市ガスの配管等の有無、航空法や河川法、埋蔵文化財保護地域、その他です。

 

・最近ではwebから照会できることも多くなりましたが、内容や管轄事務所によってまちまちですので、その都度調査することとなります。

 

≪売買事例を調査する≫

・不動産を購入する方の多くが参考にされるのは相場、つまりは近隣の売買事例です。例えオンリーワンの度合いがものすごく強い不動産(例として、高台にある広大な豪邸!)のような物件だったとしても、近隣の土地相場から見てどうかだとか、いろいろと気になると思います。売買事例として一番参考にしやすい物件は、30坪の整形な更地、または土地30坪~40坪付の戸建です。

不動産取引情報検索

 

≪総合的な市場流動性を調査する≫

・調査とは言っても、市場流動性というのは事前にわかっている場合がほとんどです。大都市の駅に近いエリアでは市場流動性は活発ですし、同じ神奈川県内でも駅から遠方のエリアでは以前にも増して不動産の取引は相対的に減少しています。政策的にも、かつての拡大一辺倒の開発からコンパクトな街づくりへと大きく舵を取っている中で、神奈川県内では少なくとも『売れない不動産は無い』と考えていきます。

 

≪査定金額等のお知らせ≫

・上記も含めた各種調査や判断を基にして、不動産を売却する際の目安となる金額の判断をお知らせいたします。ただ、実際には高いのは承知で売り出してほしいとか、もっと安くていいからすぐに売ってほしいとか、その他いろいろなお考えがあるでしょうから、お客さまとご相談させていただいた上で進めていきたいと考えております。

 

・トヨタやグーグルのトップはパワーポイント禁止令だそうですが、見てくれの良い書式にゴタゴタと書いてある華美な査定書より、内容と金額と販売戦略を的確にお知らせすることが大事だと考えています。

 

当社へのお問い合わせはこちら

→0120-373-131

 

 

 

2016年1月28日