③物件調査・価格査定

ひとつとして同じものは存在しないといわれる不動産、その特性を一番理解していらっしゃるのは所有者様であるといえます。ただ、ずっと住んでいられると逆に見えなくなっている部分(慣れてしまっているとも言えるかもしれません)があるでしょうから、ヒアリングさせて頂くことにより良い点もそうでない点も着目していきます。

 

そもそも手に入れられた経緯から現在の状況に至るまで、お時間は幾らかかっても構わないのでお気持ちやお話をたくさんお聞かせください。私共もとても興味深く聞かせて頂きたい部分です。

 

≪物件概要を把握する≫

・まずはお手持ちの資料(購入時の契約書や図面)等を基にして、不動産の数値的な概要を把握します。資料が多ければ多いほどその中から情報を精査して判断することができます

 

・その中でもあると一番有用な資料は建物の平面図や配置図です。法務局にある資料は建物の外枠だけですから、実際の資料とで一番内容に差があるものでもあります。他の資料、例えば土地の測量図だとかはお手持ちのものと同じものが法務局に登記されていることが多いのです。

 

≪個別要因を調査する≫

・現地での調査

・不動産の所在する現地にて様々な現況を観察します。多くの場合、様々な事象は現況(現地での状況)に表れている場合が多く、現地を調査観察することは当たり前ですが最重要課題です。

 

・業種は違いますが、弁護士やその他法務系の職種の方では、一切現地に来ないという方もいられるようで、とても不思議なことだと思っています。織田裕二のセリフではないですが、『事件は現場で起こっている』のであります。

 

・現地では主に、接道状況、土地の高低差、境界ポイントの有無、隣地ブロック塀の敷設状況、近隣の状況、越境等の有無、共有の有無、水道やガスの管路の状況、その他経験則に基づく判断です。

 

・法務局での調査

・ここでは主に対象不動産の登記情報を取得します。公図、測量図、登記事項ですが、地番がわかれば現在では登記情報サービスで同じ内容が把握できます。

 

・役所での調査

・現地調査と法務局で取得した資料を基にして、役所(市町村役場、管轄土木事務所、水道局、他)に法令上での取り扱いについて調査に出向きます。接面道路が建築基準法上のどういった道路なのかは最も重要な要素です。また、上下水道管の埋設状況、都市ガスの配管等の有無、航空法や河川法、埋蔵文化財保護地域、その他です。

 

・最近ではwebから照会できることも多くなりましたが、内容や管轄事務所によってまちまちですので、その都度調査することとなります。

 

≪売買事例を調査する≫

・不動産を購入する方の多くが参考にされるのは相場、つまりは近隣の売買事例です。例えオンリーワンの度合いがものすごく強い不動産(例として、高台にある広大な豪邸!)のような物件だったとしても、近隣の土地相場から見てどうかだとか、いろいろと気になると思います。売買事例として一番参考にしやすい物件は、30坪の整形な更地、または土地30坪~40坪付の戸建です。

不動産取引情報検索

 

≪総合的な市場流動性を調査する≫

・調査とは言っても、市場流動性というのは事前にわかっている場合がほとんどです。大都市の駅に近いエリアでは市場流動性は活発ですし、同じ神奈川県内でも駅から遠方のエリアでは以前にも増して不動産の取引は相対的に減少しています。政策的にも、かつての拡大一辺倒の開発からコンパクトな街づくりへと大きく舵を取っている中で、神奈川県内では少なくとも『売れない不動産は無い』と考えていきます。

 

≪査定金額等のお知らせ≫

・上記も含めた各種調査や判断を基にして、不動産を売却する際の目安となる金額の判断をお知らせいたします。ただ、実際には高いのは承知で売り出してほしいとか、もっと安くていいからすぐに売ってほしいとか、その他いろいろなお考えがあるでしょうから、お客さまとご相談させていただいた上で進めていきたいと考えております。

 

・トヨタやグーグルのトップはパワーポイント禁止令だそうですが、見てくれの良い書式にゴタゴタと書いてある華美な査定書より、内容と金額と販売戦略を的確にお知らせすることが大事だと考えています。

 

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2016年1月28日